FRANCISCO MANGIERI:
Quer dizer: na incorporação direta (vendas de unidades imobiliárias na planta), o ITBI incide não apenas sobre a fração ideal do terreno vendido, mas sobre a unidade habitacional (terreno mais edificação).
Por conseguinte, nesses casos, a base de cálculo do imposto deve ser formada pelo valor total do bem transacionado, isto é, pelo terreno mais a construção.
É que tal negócio jurídico – na sua essência – não se apresenta como uma operação mista (cessão de terreno e serviços de construção civil). A contrario sensu, para o STJ, trata-se de uma operação de compra e venda de imóvel.
Eis a decisão sobre o tema:
PROCESSO
AREsp 2508461 / RS
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL
2023/0424995-3
RELATOR
Ministro GURGEL DE FARIA (1160)
ÓRGÃO JULGADOR
T1 - PRIMEIRA TURMA
DATA DO JULGAMENTO
04/06/2024
DATA DA PUBLICAÇÃO/FONTE
DJe 18/06/2024
EMENTA
TRIBUTÁRIO. ITBI. INCORPORAÇÃO DIRETA. "VENDA DE IMÓVEIS NA PLANTA". FATO GERADOR. ALIENAÇÃO DA FRAÇÃO IDEAL DE IMÓVEL VINCULADA À OBRIGAÇÃO DE FAZER. BASE DE CÁLCULO. VALOR TOTAL DO NEGÓCIO JURÍDICO.
- Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.
- A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.
Precedentes.
- Para a hipótese de incorporação imobiliária, o signo presuntivo de riqueza tributado pelo ITBI é a avença efetivamente celebrada pelas partes, ou seja, o negócio jurídico da venda de fração ideal de imóvel vinculada à obrigação de fazer (construção/edificação/benfeitoria) assumida pelo alienante e estabelecida como elemento essencial da transação, que se responsabiliza pela entrega do bem com as obras concluídas.
- A base de cálculo a ser observada para a fixação do ITBI nessas operações de "venda de imóveis na planta" é o valor total da transação promovida entre as partes, que engloba remuneração pela fração ideal do bem imóvel transmitido e pela obrigação de fazer erigida como elemento essencial da transação e considerada na fixação do preço da operação.
- Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial nos termos do voto do Sr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Paulo Sérgio Domingues (Presidente), Benedito Gonçalves, Sérgio Kukina e Regina Helena Costa votaram com o Sr. Ministro Relator.
