Dessa forma, qual o valor a ser utilizado: o valor declarado entre as partes envolvidas na transação imobiliária, o valor real do negócio ou, ainda, o valor de mercado?
No post http://www.tributomunicipal.com.br/site/index.php/menuitbi/artigos/496-stj-ratifica-entendimento-de-que-itbi-incide-sobre-o-valor-qrealq-da-transacao-imobiliaria-em-caso-de-arrematacao-judicial , enfrentamos esse dilema.
Neste acórdão, entendo que a polêmica ainda permanece. No voto do ministro relator consta o seguinte trecho:
"E a jurisprudência deste Tribunal Superior de Justiça aponta no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que nos casos de divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício, nos termos do art. 148 do CTN".
Veja que a conclusão é "no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado", ou seja, deixa em aberto as duas possibilidades: valor real da venda ou o valor de mercado.
Particularmente, penso que, com isso, o relator quis dizer que deve ser seguido o "valor real "da tran sação, quando este é descoberto e reconhecido pelo Fisco, ou seja, quando merecerem fé as declarações do contribuinte sobre o valor da transação. Agora, quando essa informação não for convincente, o Fisco, então, partirá para o arbitramento, levando em conta não o valor venal fixado para o IPTU, nem o valor (irreal) declarado pelo contribuinte, mas sim o valor de mercado. Daí a remissão ao artigo 148 do CTN, que versa sobre o arbitramento, sendo que este modo de apuração pressupõe a falta de informação do contribuinte ou, ainda, que as informações prestadas não mereçam fé (são "irreais").
Mas, enfim, o julgado serve, ao menos, para esclarecer, inequivocamente, que a base do ITBI não é, necessariamente, a mesma base do IPTU.
Quanto ao debate entre "valor real" x "valor de mercado", infelizmente o acórdão não mata claramente esta dúvida.
Segue, abaixo, o inteiro teor do acórdão em comento.
Veja que a conclusão é "no sentido de que o valor da base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado", ou seja, deixa em aberto as duas possibilidades: valor real da venda ou o valor de mercado.
Particularmente, penso que, com isso, o relator quis dizer que deve ser seguido o "valor real "da tran sação, quando este é descoberto e reconhecido pelo Fisco, ou seja, quando merecerem fé as declarações do contribuinte sobre o valor da transação. Agora, quando essa informação não for convincente, o Fisco, então, partirá para o arbitramento, levando em conta não o valor venal fixado para o IPTU, nem o valor (irreal) declarado pelo contribuinte, mas sim o valor de mercado. Daí a remissão ao artigo 148 do CTN, que versa sobre o arbitramento, sendo que este modo de apuração pressupõe a falta de informação do contribuinte ou, ainda, que as informações prestadas não mereçam fé (são "irreais").
Mas, enfim, o julgado serve, ao menos, para esclarecer, inequivocamente, que a base do ITBI não é, necessariamente, a mesma base do IPTU.
Quanto ao debate entre "valor real" x "valor de mercado", infelizmente o acórdão não mata claramente esta dúvida.
Segue, abaixo, o inteiro teor do acórdão em comento.
AgRg no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 36.740 - RS (2011⁄0109125-9)
| RELATOR | : | MINISTRO HUMBERTO MARTINS |
| AGRAVANTE | : | WALTER JOSÉ KOFF |
| ADVOGADO | : | RAFAEL CORTE MELLO E OUTRO(S) |
| AGRAVADO | : | MUNICÍPIO DE PORTO ALEGRE |
| PROCURADOR | : | ANDRÉ GEORGE FREIRE DA SILVA E OUTRO(S) |
EMENTA
TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. APURAÇÃO DISSOCIADA DO VALOR APURADO PELA MUNICIPALIDADE PARA COBRANÇA DE IPTU. POSSIBILIDADE.
1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o Fisco não está obrigado a utilizar o mesmo valor apurado pelo Município quando da apuração do valor venal do imóvel para o cálculo do IPTU, podendo arbitrar o seu valor nos termos do art. 148 do CTN.
2. In casu, não há modificação na base de cálculo do ITBI ou do IPTU, pois ambos têm como base de cálculo o valor venal do imóvel, o que difere é a forma de apuração desse valor, possibilitando a diferença numérica.
Agravo regimental improvido.
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ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos os autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da SEGUNDA TURMA do Superior Tribunal de Justiça: "A Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Sr. Ministro-Relator, sem destaque."
Os Srs. Ministros Herman Benjamin, Cesar Asfor Rocha e Castro Meira votaram com o Sr. Ministro Relator.
Não participou, justificadamente, do julgamento o Sr. Ministro Mauro Campbell Marques.
Brasília (DF), 25 de outubro de 2011(Data do Julgamento)
MINISTRO HUMBERTO MARTINS
Relator
AgRg no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 36.740 - RS (2011⁄0109125-9)
| RELATOR | : | MINISTRO HUMBERTO MARTINS |
| AGRAVANTE | : | WALTER JOSÉ KOFF |
| ADVOGADO | : | RAFAEL CORTE MELLO E OUTRO(S) |
| AGRAVADO | : | MUNICÍPIO DE PORTO ALEGRE |
| PROCURADOR | : | ANDRÉ GEORGE FREIRE DA SILVA E OUTRO(S) |
RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (Relator):
Cuida-se de agravo regimental interposto por WALTER JOSÉ KOFF contra decisão monocrática de minha relatoria que conheceu do agravo e negou seguimento ao recurso especial, nos termos da seguinte ementa (e-STJ fl. 294):
"TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. APURAÇÃO DISSOCIADA DO VALOR APURADO PELA MUNICIPALIDADE PARA COBRANÇA DE IPTU. POSSIBILIDADE. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL A QUE SE NEGA SEGUIMENTO."
Extrai-se dos autos que o recurso especial inadmitido foi interposto com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, assim ementado (e-STJ fl. 166):
"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA. IPTU. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL. LEGALIDADE. VALORES DISTINTOS PARA CADA UMA DAS ESPÉCIES TRIBUTÁRIAS.
Base de cálculo ou base imponível, um dos elementos do fato gerador, é a unidade de medida estabelecida na lei tributária para quantificar o tributo.
No caso do ITBI a base de cálculo é o valor dos bens ou direitos transmitidos (art. 38 do CTN).
O IPTU tem como base de cálculo o valor venal do imóvel (art. 33 do CTN).
Tratando-se de espécies tributárias distintas, não há qualquer ilegalidade no valor diferente e maior da base de cálculo de um e outro tributo (ITBI e IPTU).
Apelação desprovida."
O agravante alega violação do princípio da razoabilidade, porquanto "no caso, a exorbitante diferença entre os valores venais como base de cálculo primeiro do IPTU (R$ 224.727,78) e depois do ITBI (R$ 416.000,00), com diferença aproximada de 100% em menos de seis meses, demonstra não apenas a diferença entre a avaliação, mas a falta total e completa de critérios na atribuição de valor de base de cálculo" (e-STJ fl. 308).
Pugna para que, caso não seja reconsiderada a decisão agravada, submeta-se o presente agravo à apreciação da Turma.
Dispensada a oitiva do agravado.
É, no essencial, o relatório.
AgRg no AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL Nº 36.740 - RS (2011⁄0109125-9)
EMENTA
TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR VENAL DO IMÓVEL. APURAÇÃO DISSOCIADA DO VALOR APURADO PELA MUNICIPALIDADE PARA COBRANÇA DE IPTU. POSSIBILIDADE.
1. Nos termos da jurisprudência desta Corte, o Fisco não está obrigado a utilizar o mesmo valor apurado pelo Município quando da apuração do valor venal do imóvel para o cálculo do IPTU, podendo arbitrar o seu valor nos termos do art. 148 do CTN.
2. In casu, não há modificação na base de cálculo do ITBI ou do IPTU, pois ambos têm como base de cálculo o valor venal do imóvel, o que difere é a forma de apuração desse valor, possibilitando a diferença numérica.
Agravo regimental improvido.
VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO HUMBERTO MARTINS (Relator):
Em que pese o esforço contido nas razões de agravo regimental, não prospera a pretensão recursal de reforma da decisão prolatada.
Conforme consignado na análise monocrática, a questão está em saber se os valores apurados para compor a base de cálculo do ITBI e do IPTU, incidentes sobre um mesmo imóvel, devem ser idênticos.
E a jurisprudência deste Tribunal Superior de Justiça aponta no sentido de que o valor a base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que nos casos de divergência quanto ao valor declarado pelo contribuinte pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício, nos termos do art. 148 do CTN.
Segundo Hugo de Brito Machado: "em se tratando de imposto que incide sobre a transmissão por ato oneroso, tem-se como ponto de partida para a determinação de sua base de cálculo na hipótese mais geral, que é a compra e venda, o preço. Este funciona no caso, como uma declaração de valor feita pelo contribuinte, que pode ser aceita, ou não, pelo fisco, aplicando-se, na hipótese de divergência, a disposição do art. 148 do CTN." (Machado, Hugo de Brito. CURSO DE DIREITO TRIBUTÁRIO. São Paulo: Ed. Malheiros, 29ª Edição, p. 398.)
No cômputo da base de cálculo do IPTU ou do ITBI não há uma precisão na apuração do valor real do imóvel, daí a necessidade de um instrumento jurídico capaz de determinar, em cada caso, o valor da base de cálculo, o mais próximo da realidade imobiliária local. Como exemplo, as chamadas Plantas Genéricas de Valores que estabelecem os critérios de apuração do valor venal de uma infinidade de imóveis semelhantes com fins de lançamento tributário para cobrança de IPTU.
O Fisco, quando da apuração do valor venal do imóvel para cálculo do ITBI, pode utilizar-se do valor venal apurado pelo Município, nos moldes das PGV ou de seu cadastro imobiliário, para cobrança de IPTU. Porém, isto não impede que o próprio Estado apure o seu valor venal por meio de seus agentes.
Leandro Pulsen, em seu Direito Tributário, Constituição e Código Tributário à Luz da Doutrina e Jurisprudência, manifestou-se no mesmo sentido: "cada Estado-membro apura o valor venal de seus imóveis de uma determinada forma. Ocorre, entretanto, de o Estado-membro valer-se do valor venal apurado pelo Município, baseado em seu cadastro imobiliário, para fins de cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano, quando se cuida de imóvel urbano, e o apurado pela União quando se trata de Imposto Territorial Rural, se imóvel rural. Todavia, nada impede que os Estados-membros apurem o valor venal, por intermédio de seus agentes, segundo critérios administrativos predeterminados." (PULSEN, Leandro. Direito Tributário Constituição e Código Tributário à Luz da Doutrina e Jurisprudência. Porto Alegre: Livraria do Advogado, 2010, p.715.)
Dessa forma, o Fisco não está obrigado a utilizar o mesmo valor apurado pelo Município quando da apuração do valor venal do imóvel para o cálculo do IPTU, podendo arbitrar o seu valor nos termos do art. 148 do CTN.
A propósito a jurisprudência desta Corte em casos semelhantes:
"TRIBUTÁRIO. ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DE MERCADO. POSSIBILIDADE DE ARBITRAMENTO PELO FISCO.
1. Hipótese em que o Tribunal de origem extinguiu a Execução Fiscal por entender que a base de cálculo do ITBI deve coincidir com a do IPTU, o que foi observado pelo contribuinte.
2. A base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado. Precedentes do STJ.
3. Afastada a premissa em que se fundou o acórdão recorrido, os autos devem retornar à origem para que o Tribunal aprecie se o Fisco, ao lançar o ITBI, adotou o valor de mercado.
4. Agravo Regimental não provido."
(AgRg no Ag 1.120.905⁄SP, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 8.9.2009, DJe 11.9.2009, RDDT vol. 170, p. 194.)
"ITBI. BASE DE CÁLCULO. VALOR DE MERCADO. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 535, II, E 458, II, DO CPC. INOCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO DO ART. 146 DO CTN. INOCORRÊNCIA. REEXAME DE PROCESSO ADMINISTRATIVO FISCAL. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA 7⁄STJ.
I - Compulsando os autos, observo que todos os pontos alavancados pela ora agravante nos embargos declaratórios perante o tribunal a quo foram devidamente analisados pelo v. acórdão.
II - A suposta violação ao art. 146 do CTN não foi devidamente prequestionada. O efeito devolutivo integral do reexame necessário não tem o condão de prequestionar toda a matéria, conforme aduz a agravante. Ademais, o Município foi sucumbente apenas no tocante à inconstitucionalidade das alíquotas progressivas. No ponto, completamente descabida a argumentação da agravante. Esta, em suas razões de apelação, ao não apresentar a referida matéria ao Tribunal a quo, impossibilitou sua apreciação. Na via do apelo especial, não se pode apreciar matéria não debatida pelo tribunal a quo, sob pena de se incorrer em supressão de instância.
III - É cediço na doutrina majoritária e na jurisprudência dessa Corte que a base de cálculo do ITBI é o valor real da venda do imóvel ou de mercado, sendo que até nos casos em que não houve recolhimento, pode-se arbitrar o valor do imposto, por meio de procedimento administrativo fiscal, com posterior lançamento de ofício. Segundo HUGO DE BRITO MACHADO: em se tratando de imposto que incide sobre a transmissão por ato oneroso, tem-se como ponto de partida para a determinação de sua base de cálculo na hipótese mais geral, que é a compra e venda, o preço. Este funciona no caso, como uma declaração de valor feita pelo contribuinte, que pode ser aceita, ou não, pelo fisco, aplicando-se, na hipótese de divergência, a disposição do art. 148 do CTN. 'CURSO DE DIREITO TRIBUTÁRIO', Machado, Hugo de Brito, Ed. Malheiros, 29ª Edição, p. 398) IV - Conforme consignado no v. acórdão, houve a devida intimação da complementação do lançamento, fato que a agravante alega não ter ocorrido. Entretanto, a análise da alegada irregularidade do procedimento administrativo fiscal demanda reexame de provas, o que é inadmissível pela via eleita do especial, a teor da Súmula 07⁄STJ.
V - Agravo regimental improvido."
(AgRg no REsp 1.057.493⁄SP, Rel. Min. Francisco Falcão, Primeira Turma, julgado em 26.8.2008, DJe 4.9.2008.)
Ademais, importa destacar que não há modificação na base de cálculo do ITBI ou do IPTU, pois ambos têm como base de cálculo o valor venal do imóvel, o que difere é a forma de apuração deste valor, possibilitando a diferença numérica.
Dessa forma, não merece reforma o acórdão recorrido, por estar em conformidade com a jurisprudência desta Corte.
Ante o exposto, não tendo o agravante trazido argumento capaz de infirmar a decisão agravada, nego provimento ao agravo regimental.
É como penso. É como voto.
MINISTRO HUMBERTO MARTINS
Relator
CERTIDÃO DE JULGAMENTO
SEGUNDA TURMA
AgRg no
| Número Registro: 2011⁄0109125-9 | AREsp 36.740 ⁄ RS |
Números Origem: 10902444259 110902444259 70037547239 70038743878 70040197287
| PAUTA: 25⁄10⁄2011 | JULGADO: 25⁄10⁄2011 |
Relator
Exmo. Sr. Ministro HUMBERTO MARTINS
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro HERMAN BENJAMIN
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. EUGÊNIO JOSÉ GUILHERME DE ARAGÃO
Secretária
Bela. VALÉRIA ALVIM DUSI
AUTUAÇÃO
| AGRAVANTE | : | WALTER JOSÉ KOFF |
| ADVOGADO | : | RAFAEL CORTE MELLO E OUTRO(S) |
| AGRAVADO | : | MUNICÍPIO DE PORTO ALEGRE |
| PROCURADOR | : | ANDRÉ GEORGE FREIRE DA SILVA E OUTRO(S) |
ASSUNTO: DIREITO TRIBUTÁRIO - Impostos - ITBI - Imposto de Transmissão Intervivos de Bens Móveis e Imóveis
AGRAVO REGIMENTAL
| AGRAVANTE | : | WALTER JOSÉ KOFF |
| ADVOGADO | : | RAFAEL CORTE MELLO E OUTRO(S) |
| AGRAVADO | : | MUNICÍPIO DE PORTO ALEGRE |
| PROCURADOR | : | ANDRÉ GEORGE FREIRE DA SILVA E OUTRO(S) |
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia SEGUNDA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
"A Turma, por unanimidade, negou provimento ao agravo regimental, nos termos do voto do Sr. Ministro-Relator, sem destaque."
Os Srs. Ministros Herman Benjamin, Cesar Asfor Rocha e Castro Meira votaram com o Sr. Ministro Relator.
Não participou, justificadamente, do julgamento o Sr. Ministro Mauro Campbell Marques.
| Documento: 1100192 | Inteiro Teor do Acórdão | - DJe: 22/11/2011 |
